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开发商做经营性物业抵押贷款

点击数:   录入时间:2020-05-02 【打印此页】 【关闭

经营性物业抵押贷款最早系东亚银行于2006年推出的租约现金流贷款,旨在解决房地产开发商经营阶段的融资需求。经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以该经营性性物业租金收入进行还本付息的贷款。

据了解,推出经营性物业抵押贷款业务,对增强农行房地产市场营销能力、改善房地产信贷业务结构、促进农行房地产信贷业务持续健康发展具有十分重要的现实意义。一是有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业抵押贷款作为营销手段,能够改善对优质客户的服务质量,并与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系,深度挖掘优质客户的价值。二是有利于提高房地产开发贷款的综合收益。通过开展经营性物业抵押贷款业务,在获取长期稳定的利息收入之外,还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款、贷款、结算和财产保险、ATM、POS机设置等金融服务,提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益。三是有利于降低商业用房贷款风险,改善农行房地产信贷结构。 

针对经营性物业抵押贷款的风险问题,总行要求七个城市行在开展经营性物业抵押贷款业务时,要从以下几个方面把握风险:一是把握市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长,贷款期内不确定和不可预见因素较多,经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行,都可能导致抵押不足,项目出租率和租金水平降低,从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值,严格贷款用途,杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为。二是把握客户和项目风险。  

贷款对象须是信用等级和开发资质较高,财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富,招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段,并投入运营一段时间,出租率较高,经营状况良好的低风险项目。三是把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化,对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况,准确估算项目经营性现金流量,认真做好项目资金监管,制定科学合理的还款计划,确保按期偿还贷款本息,有效控制和化解贷款风险。